SARFAESI નોટિસ મળી? કબજો, હરાજી અને તમારી સમયમર્યાદા

નિયમો શું કહે છે

• ચુકવણી માટે 60 દિવસ: SARFAESI કાયદાની કલમ 13(2)ની માગણી નોટિસ બાકી ચૂકવવા 60 દિવસ આપે છે. તેમાં રકમ અને ગીરો મિલકત લખેલી હોવી જોઈએ.
• લેખિત વાંધો: આ 60 દિવસમાં રજૂઆત કે વાંધો મોકલી શકો (કલમ 13(3A)). ધિરાણકર્તાએ વિચાર કરવો પડે અને ન માને તો મળ્યાના 15 દિવસમાં કારણ જણાવવું પડે. વાંધાથી 60 દિવસ અટકતા નથી.
• હરાજી નોટિસ પહેલાં ચૂકવો: હરાજી/વેચાણ નોટિસ છપાય તે પહેલાં બધી બાકી, ખર્ચ અને ચાર્જ ચૂકવો તો મિલકત વેચી શકાતી નથી (કલમ 13(8)). સુપ્રીમ કોર્ટ (2023) મુજબ હરાજી નોટિસ છપાતાં જ આ અધિકાર પૂરો થાય છે.
• વેચાણ પહેલાં નોટિસ: વેચાણ પહેલાં ઉધારકર્તાને 30 દિવસની નોટિસ અને હરાજીની જાહેર નોટિસ જરૂરી છે.
• DRTમાં પડકાર: કલમ 13(4)ના પગલા (કબજો કે વેચાણ નોટિસ)ના 45 દિવસમાં ડેટ રિકવરી ટ્રિબ્યુનલ (DRT)માં અરજી કરી શકો (કલમ 17). દીવાની અદાલતો આ કેસ સાંભળી શકતી નથી.
• જામીનદાર અને ગીરો મૂકનાર પણ: કાયદો ગેરંટી આપનાર કે લોન માટે મિલકત ગીરો મૂકનારને પણ "ઉધારકર્તા" ગણે છે, એ જ અધિકારો. જામીનદાર પાસે ચુકવણીની માગણી જુઓ.
• SARFAESI ક્યારે લાગુ નથી: ખેતીની જમીન; ₹1 લાખ કે ઓછી સિક્યોરિટી; કે બાકી મુદ્દલ અને વ્યાજના 20%થી ઓછી હોય (કલમ 31). NBFC તેને ₹100 કરોડ કે વધુ સંપત્તિ હોય ત્યારે અને ₹20 લાખ કે વધુની લોન પર જ વાપરી શકે.
• યોગ્ય વસૂલાત: RBI નિયમો રિકવરી એજન્ટને ધમકાવવા, હેરાન કરવા, ધમકીભર્યા ફોન, અને સવારે 8 પહેલાં/સાંજે 7 પછી ફોનથી રોકે છે.

ધિરાણકર્તા શું ના પાડી શકે

• પહેલાં અદાલતમાં ગયા વગર કબજો. 60 દિવસ પછી ધિરાણકર્તા કબજો લઈ શકે: સામાન્ય રીતે પહેલાં "પ્રતીકાત્મક" (મિલકત પર અને છાપામાં નોટિસ), પછી ભૌતિક કબજો.
• જિલ્લા મેજિસ્ટ્રેટની મદદ. ભૌતિક કબજા માટે ધિરાણકર્તા જિલ્લા મેજિસ્ટ્રેટ કે મુખ્ય મહાનગર મેજિસ્ટ્રેટને અરજી કરી શકે (કલમ 14), જે 30 દિવસમાં (60 સુધી વધી શકે) નિર્ણય કરે. અધિકારીઓ અને પોલીસ કબજો લેવા આવી શકે.
• મિલકત વેચવી જરૂરી નોટિસો પછી હરાજી/ટેન્ડરથી, અને બાકી ખોટ ઉધારકર્તા અને જામીનદારો પાસેથી વસૂલવી.
• પડકાર દરમિયાન પણ પ્રક્રિયા ચાલુ. DRT અરજીથી પ્રક્રિયા આપમેળે અટકતી નથી; DRT સ્ટે આપી શકે. DRT આદેશ સામે DRATમાં અપીલ માટે બાકીના 50% જમા કરવા પડે (DRAT 25% સુધી ઘટાડી શકે).

લખતાં પહેલાં

• નોટિસ ધ્યાનથી વાંચો: કઈ કલમ (13(2), 13(4), 14, કે વેચાણ નોટિસ), તારીખ, માગેલી રકમ અને મિલકત. ક્યારે અને કેવી રીતે મળી તે લખો, પરબીડિયું રાખો.
• તમારી સમયમર્યાદા ગણો અને રિમાઇન્ડર મૂકો.
• રકમ તપાસો. પૂરું ખાતા સ્ટેટમેન્ટ માગો અને તમારા રેકોર્ડ સાથે સરખાવો.
• વકીલ સાથે રસ્તો નક્કી કરો: ચુકવણી કે રીફાઇનાન્સ, સમાધાનની દરખાસ્ત, વાંધો, કે DRTમાં પડકાર. સમાધાન ધિરાણકર્તાનો નિર્ણય છે, પણ લેખિતમાં માગવાથી દરખાસ્ત રેકોર્ડ પર આવે છે. લેખિત પુષ્ટિ સુધી સમયમર્યાદા ચાલુ રહે છે.
• મફત કાનૂની મદદ: વકીલનો ખર્ચ ન ઉપાડી શકો તો જિલ્લા કાનૂની સેવા સત્તામંડળનો સંપર્ક કરો (nalsa.gov.in). પાત્ર લોકોને મફત વકીલ મળે છે.
• એજન્ટોથી સાવધ જે પહેલાં પૈસા લઈને "હરાજી અટકાવવા" કે થોડી રકમમાં સમાધાનનું વચન આપે. ફક્ત ધિરાણકર્તા સમાધાન માન્ય કરી શકે, અને ફક્ત અદાલત/ટ્રિબ્યુનલ વેચાણ અટકાવી શકે.
• મેજિસ્ટ્રેટના આદેશ સાથે અધિકારીઓ આવે તો શાંત રહો અને અવરોધ ન કરો. આદેશની નકલ અને સામાનની યાદી માગો, ફોટા લો, અને વકીલનો સંપર્ક કરો.

ફરિયાદ આગળ કેવી રીતે લઈ જવી

મુખ્ય ઉપાય DRT છે, કલમ 17 હેઠળ, તમે કે વકીલ, પડકારવાના પગલાના 45 દિવસમાં. તમારું DRT અને પ્રક્રિયા DRT વેબસાઇટ પર જુઓ.

RBI લોકપાલ સેવા સંબંધિત સમસ્યાઓમાં મદદ કરી શકે, જેમ કે સ્ટેટમેન્ટ ન મળવું કે એજન્ટની હેરાનગતિ, પણ SARFAESI કાર્યવાહી અટકાવી કે ઉલટાવી શકતો નથી.

વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો